Цви Зильбер, Специально для газеты «Эхо» Израиль
Самый большой рост цен отмечается в Тель-Авиве. Но здесь, как говорится, ничего нового. Чем ближе к Тель-Авиву, тем выше цены. Но если мы возьмем среднюю цену на квартиру (по Израилю), то она составляет 1,42 млн шек. То есть, почти полтора миллиона. Исходя из расчета, что средняя зарплата составляет у нас 9 650 шек., то для приобретения средней квартиры потребуется 147,5 месячных зарплат, то есть более 11 лет. Это очень важный показатель, который показывает доступность жилья. И если сравнивать с развитыми странами, то Израиль занимает одно из последних мест.
Последняя волна роста цен на недвижимость, по данным оценщиков, началась в Израиле в 2008 году. Если вы помните, тогда грянул глобальный финансовый кризис, обваливший биржи, а заодно и учетные ставки во всем мире. Интересно отметить, что во всем мире кризис сопровождался резким падением цен на недвижимость (если вы помните, кризис был вызван мыльным пузырем недвижимости в США), кроме Израиля. У нас просто остановились все продажи. Никто не покупал квартиры, но никто и не продавал. Цены стояли на месте, а потом пошли в рост.
Правительства всего мира начали вбрасывать на рынки огромные массы дешевых денег, чтобы дать возможность экономике удержаться на плаву. Сильно подешевели ипотеки, а недвижимость превратилась в самое привлекательное направление для инвестиций. В Израиле – просто в ультимативное. Недвижимость не только дает приличный рост (8% в год – это же мечта для инвестора, при том, что банк дает 0 процентов, а биржи все время падают), да еще и ежемесячная арендная плата, которая тоже постоянно возрастает.
Для сравнения, в 2008 году средняя квартира в Израиле стоила 755 тысяч шекелей, то есть практически вдвое дешевле, чем сейчас. За 8 лет цены на недвижимость выросли на сто процентов, таким образом 8% в год по данным 2016 – это еще довольно умеренный рост. В 2008 году средняя зарплата в Израиле составляла 7 937 шек., таким образом, для приобретения средней квартиры израильтянину требовалось 95 месячный зарплат (около 8 лет).
Мы видим, что мечта о своей квартире все больше отдаляется от средней израильской семьи. Если говорить, например, о покупке квартиры в Тель-Авиве, то сегодня для этого понадобится 267 месячных средних зарплат, то есть более 22 лет работы. Вот такая статистика.
Проще всего в этой ситуации «наехать» на министра финансов Моше Кахлона, который превратил борьбу с гидрой дороговизны жилья в дело чести и свой девиз. Лидер партии Кулану потребовал и получил от главы правительства все инструменты исполнительной власти, которые ему, как он считал, требовались для выполнения этой задачи - Министерство финансов, министерство строительства, Земельное управление. Моше Кахлон прекрасно понимает законы экономики, чувствует подводные течения рынка. На самом деле, рецепты несложные – расширить объемы строительства, убрать лишнюю бюрократию, сократить сроки утверждения проектов, остудить рынок ипотечных ссуд (снижая их доступность и дешевизну), убрать с рынка инвесторов (увеличивая налоги и делая инвестиции менее привлекательными). И еще немаловажен психологический фактор, который, зачастую, играет ключевую роль. Именно поэтому министры финансов и строительства с высокой периодичностью публично заявляют, что цены вот-вот упадут. Кахлон пошел просто ва-банк: если цены не упадут, я уйду из политики! Конечно, это «неконвенциональное оружие» в борьбе, где все средства хороши.
Ранок недвижимости очень сложный, порой непостижимый. Он состоит не из нескольких крупных компаний, как было, скажем, на рынке сотовой связи, который Кахлон столь удачно реформировал. Рынок недвижимости состоит из миллионов частных продавцов и покупателей, а также маклеров, ипотечных консультантов, строительных компаний, агентов по обновлению жилого фонда («пинуй-бинуй» и ТАМА38). Он живет своей жизнь. Любое вмешательство в этот рынок может привести к непредсказуемым последствиям. Сам министр финансов это прекрасно понимает. Мне запомнились его слова о программе «Цена для новосела». «Никто точно не знает, к каким последствиям это приведет. Но мы верим, что цены упадут», - сказал он.
Моше Кахлон говорил о выходе из жилищного кризиса еще до решения о самостоятельной политической карьере и создания партии Кулану. В его первом программном выступлении главным тезисом было прекращение государственной спекуляции земельными участками. Действительно, по всем данным рост цен на жилье начинается в Земельном управлении, которое год за годом планомерно повышает цены на участки. Далее участки выставлялись на аукцион, победителем которого становился подрядчик, готовый заплатить самую высокую цену. Соответственно, дефицит земли и слабые темпы строительства были выгодны, прежде всего, государству. Кахлон утверждал, что выход из кризиса только один – прекратить спекуляцию и раздавать участки по символической цене.
Конечно, радикальных изменений здесь не произошло. Заняв кресло министра финансов, Кахлон взглянул на эту проблему с другой стороны: без этих денег наш бюджет недосчитается многих миллиардов. Да и резкий обвал цен в стране, где две трети населения владеют собственным жильем, ни к чему хорошему не приведет. В результате все свелось к расширению программы «Цена для новосела», в рамках которой конкурсы выигрывает тот подрядчик, кто обязуется продать квартиры по самой низкой цене.
В завершении хочу повторить свой тезис о том, что не надо ломать рынок. Рынок может жестоко отомстить. Решение лежит в иной плоскости. Мы должны на государственном уровне отказаться от концепции, что жилье каждая семья должна купить. Просто жилье должно стать доступным. Это доходные дома и социальное жилье. И если по второму пункту что-то начнет двигаться в ближайшие два года (как обещают нам политики), то первый пункт мы по-прежнему игнорируем. Ведь созданием арендного жилого фонда мы уберем с рынка сотни тысяч потенциальных покупателей. Если молодая израильская семья будет избавлена от счастья постоянного общения с хозяином квартиры, если фонд или управляющая компания доходного дома будут гарантировать минимальные жилищные условия и долгосрочную аренду по регламентированной цене, то это решит жилищную проблему в стране в целом. А покупать квартиры будут только те, у кого достаточно средств.
Доходные дома и социальное жилье реально сделают инвестиции в недвижимость менее привлекательной, и рынок начнет охлаждаться. Причем происходить это будет постепенно, ведь сотни тысяч единиц жилья в доходных домах не появятся в один момент.
Но, насколько мне известно, в этой плоскости ничего не происходит. Строительство доходных домов по-прежнему остается невыгодным предприятием. Для того, чтобы такие дома появились, для это нужны условия. Нужны реформы, которые наверняка уже разработаны и пылятся в ящиках министерств и ведомств. Требуется только политическая воля, чтобы дать им ход.
Автор - Редактор и ведущий радио РЭКА
Посетители, находящиеся в группе Читатели, не могут оставлять комментарии к данной публикации.